楼市集体反弹？真相是什么
文|凯风
清明时节雨纷纷，楼市却异常燥热。
北上广深杭厦，全国房价最高的六个城市，楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量，相比于上个月都出现翻倍式增长，一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”。
北京：3月，二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍。
上海：3月，新房共计成交78.29万㎡,环比上涨176.45%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％。
广州：3月，一手房网签9174套，环比上涨164.69%。二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升1.9倍。
深圳：3月，一二手房合计成交7639套，环比上涨超过100%。
问题在于，其一，与春节比增速没意义。环比是对比2月份，同比是对比去年3月份。2月份是春节，楼市向来低迷，拿3月份与2月份来对比，不仅没有意义，反而有炒作之嫌。
其二，新房数据普遍失真。新房受到限价和限制网签约束，也受到成交结构变化的影响，数据普遍失真，不具参考价值。抛开新房，从二手房出发，才能看清市场真相。
那么，北上广深杭厦，到底谁是真反弹，谁是假炒作？
01
北京：弱势企稳
在正常的楼市周期里，最早进行调整、下行周期最长、跌幅最深的城市，往往也能最早迎来反弹。
北京上海厦门，正是如此。北京自2017年4月楼市开始下行，上海厦门则是从2017年下半年开始，在这不到两年时间里，北京上海最高回撤幅度超过15%，厦门跌幅一度接近30%。
当货币政策转向、楼市调控松绑预期日益明显，这三个风向标城市从低谷反弹，也再正常不过。
由于新房数据普遍失真，我们用二手房量价数据，作为判断市场真实走势的依据。要注意的是，与春节月份比环比没有意义，关键看楼市相比于去年同期是否有所增长。
先看北京。
2019年3月，北京二手房成交量高达1.61万套，创下近10个月以来的新高。这个数字相比作为春节的2月环比增长164%，相比去年同期的3月同比增长44%。
在整个一季度，北京二手房成交套数累计增长8%。
环比增长没有多大价值，同比增长44%，可见3月的北京楼市春意盎然。
不过，在成交量大幅扩张的同时，北京二手房价只是微弱反弹2%，相比2017年3月房价仍旧回撤8%，只能说北京楼市企稳，难言大反弹。
不过，北京限竞房规模庞大，2019年就有6万套入市，势必拉高北京楼市的整体库存。所谓限竞房，指的是“限房价，竞地价”，房价一开始就被锁定。
庞大的新房上市，势必对市场回暖造成冲击。
02
上海厦门：低谷反弹
与北京弱势企稳相比，上海厦门可以称得上低谷反弹。
先看上海，2019年3月，上海二手房成交套数高达2.59万套，环比2月增长174%，同比去年3月增长55%。
在整个一季度，上海二手房成交量同比增长48%，而二手房价上涨4%左右，量价齐升，上海楼市可以称得上回暖。
与上海相比，厦门则是绝地反弹，成交量相比去年翻了3倍以上。
2019年3月，厦门二手房成交量超过4200套，环比2月增长139%，同比去年3月增长360%，一扫2018年的低迷态势。
在整个一季度，厦门二手房成交量同比增长317%，在全国各大城市都位居前列。在二手房价方面，厦门3月相比2月上涨了10%，可以称得上正式反弹。
不过，这两个城市房价仍未回到最高点，上海、厦门相比最高点，房价回撤幅度仍旧分别为-16%、-18%。
楼市能否持续反弹，房价能否创出新高，仍待进一步观察。
03
深圳：最没底气的回暖
深圳房价走势历来备受关注，不仅与北京上海一道被视为风向标城市，这一次也被拿出来作为楼市集体回暖的标志。
有媒体报道说，2019年3月，深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高。有中介一个月卖了5套房，佣金收入超过20万。
问题是，真相是什么？
正如前文所说，与春节月份比环比，没有太太意义。真相是，与去年同期相比，深圳二手房成交同比下滑19%，整个一季度，深圳二手房成交同比下滑31%，这与北京上海厦门形成鲜明对照。
不过，深圳成交量下滑，房价却未出现大滑坡。从2019年初至今，深圳二手房价只是累计下跌 2%，从最高点回撤幅度也仅为-3%。
这就是深圳楼市的特点，回暖谈不下，下行也谈不上，严格来说是市场正在等待变局。
与北上广相比，深圳城市面积最小，土地资源基本开发殆尽，存量商品房规模在一线城市里处于垫底位置，但官方统计的常住人口已经突破1300万，实际居住人口高达1600万以上。
如此之多的人，如此之少的土地供应，深圳的房价居高不下，就不难得到理解。
04
广州：高位盘整
与北京上海厦门的反弹相比，广州仍在高位盘整。
根据中原地产统计的数据，2019年3月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，较2月（1611宗）环比大幅回升1.9倍，与去年3月相比，跌幅仍高达30%以上。
不过，广州二手房价开始企稳，不改高位盘整态势。去年8月到今年2月，广州二手房价普遍下跌5%-10%，部分区域下跌20%以上。
值得一提的是，在《楼市预警！限售正式解冻，这10个城市首当其冲》一文中，凯风君指出，部分城市两年限售已经触及解冻点，这其中就包括广州。
2019年4月，广州第一批限售已经到期。
2017年正是广州楼市成交的最高峰，当年被限售冰冻的房源量就高达14.5万套，未来随着限售房陆续入市，将会加剧广州楼市的波动。
05
杭州：摇号热潮不再
杭州是摇号之城，去年万人抢房的热潮，至今仍旧让人记忆犹新。最近媒体又在炒作杭州摇号抢房的热潮，但事实如此吗？
先看一手房，一季度杭州新房成交量约为2.28万套，同比去年一季度，下跌超过30%。与楼市低潮期的2018年四季度相比，成交量仍在下滑。
显然，新房成交量大幅下滑背后，正是摇号套利空间不复存在的体现。
过去在限价之下，新房与二手房普遍存在几千乃至上万的差价，从而激起摇号抢房的热潮，而如今随着二手房价下跌，套利空间越来越小，摇号抢房的热情自然随之下滑。
再看二手房，2019年3月，杭州二手房成交5300套左右，同比去年下滑2%。
整个一季度，杭州二手房成交套数下滑11%，而价格基本上与去年8月持平，楼市处于企稳状态。
06
会不会大反弹？
与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比，大部分二线城市仍在大幅调整，至于三四线城市，则普遍步入低迷区间。
可以说，这一轮楼市回暖，只存在部分回调到位的一二线城市，是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的，与大多数二三四线城市无关。
所以，未来楼市会不会反弹，则要看货币宽松能宽松到何种地步，楼市松绑能松绑到何种程度。
其一，货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制，前几天网传“4月1日起降准”，央行深夜辟谣，随后致函公安机关，就是明确信号。（参阅《央行深夜辟谣，透露了一个重要信号》）
显然，这一次稳增长，目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现，房地产这一重量级武器，暂时还没启用。如果未来经济企稳，房地产被启用的概率还会缩小。
其二，楼市松绑是大概率事件，但不会一窝蜂而至。在年初的《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》一文中，凯风君就已明确指出，2019年的楼市目标是稳，既要防范大跌也要避免大涨，不能大起大落是政策底线所在。所以，房价深度调整的城市有望松绑，但楼市开始企稳回暖的一二线城市，基本不会大幅松绑。
其三， 不放开限购限贷，如果没有货币之水的支撑，楼市显然难以支撑新一轮大涨。目前的楼市复苏，只是宽松预期之下的复苏，而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在，复苏就难以为继。
其四，楼市分化，一二线企稳，三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松，楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳，前期调整越大，回暖力度就越大；前期尚未进行调整的城市，仍旧存在下行风险。
—END-
『延伸阅读』楼市上半场真的结束了
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